"Самоцели избавляться от активов у нас нет"

Заместитель генерального директора ОАО РЖД по корпоративному управлению и управлению имуществом Екатерина Кривошеева в интервью "Ъ" рассказала о новых подходах по реализации непрофильных активов

В реестре непрофильных активов ОАО "Российские железные дороги" (РЖД) около 7 тыс. объектов движимого и недвижимого имущества, часть из них планируется продать в текущем году на сумму не менее 8,5 млрд руб. О том, как в последнее время изменились подходы железнодорожного холдинга к продаже имущества, кто и как может принять участие в торгах, а также о специфике реализации крупных и сложных объектов, таких как Рижский вокзал и Moscow Towers, в интервью "Ъ" рассказала заместитель генерального директора ОАО РЖД по корпоративному управлению и управлению имуществом Екатерина Кривошеева.

– Как давно РЖД ведет работу по продаже непрофильных активов и каковы ее результаты?

– Реализацию непрофильных активов компания ведет с самого момента своего основания, то есть с 2003 года. В 2016 году правительством РФ утвержден нормативный документ (Методические указания по выявлению и отчуждению непрофильных активов, одобрены правительством РФ 7 июля 2016 года.– "Ъ"), который позволил заниматься этой работой на системной основе. В 2019 году советом директоров ОАО РЖД утверждена собственная программа компании по отчуждению непрофильных активов, и при поддержке совета директоров мы интенсифицировали эту работу. Если до 2019 года мы продавали в среднем 300 объектов в год, то сейчас продаем порядка 1 тыс. объектов. За это время были актуализированы нормативные документы компании, модернизирован наш сайт, обеcпечена интеграция с платформой "РТС-Тендер".

– И сколько объектов уже реализовано с тех пор?

– Всего с 2016 года мы продали около 8 тыс. объектов с выручкой более 40 млрд руб. Мы считаем 2016 год отправной точки построения системной отчетности государству о реализации непрофильных активов.Естественно, полученные средства направляются РЖД на инвестиции в развитие компании.

– Сколько сейчас всего имущества у РЖД и какую его часть планируется продать?

– РЖД – крупнейший в стране владелец недвижимости. Всего у нас около 400 тыс. объектов недвижимого имущества и около 3 млн объектов движимого имущества. В реестре непрофильных активов у нас порядка 7 тыс. объектов, в отношении которых мы абсолютно уверены, что никак не сможем их задействовать для нужд РЖД.

– Вы сами оцениваете активы для продажи или привлекаете сторонних экспертов?

– Для различных процессов мы привлекаем специализированных независимых экспертов. Рыночную стоимость активов определяет независимый оценщик, который действует в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и несет за это соответствующую ответственность. А мы внутри компании анализируем перспективы развития наших объектов, для чего в том числе привлекаем наше дочернее общество "Институт экономики и развития транспорта" (ИЭРТ). В РЖД накоплены уникальные профессиональные компетенции по управлению железнодорожными активами и повышению их эффективности.

У нас огромное количество активов, и мы должны весь этот массив анализировать, наблюдать за состоянием каждого объекта, понимать, насколько он задействован в производственном процессе. Для этого мы разработали и в январе 2025 года внедрили специальную информационную систему по управлению имуществом, которая сокращенно называется СУПРИМ. Она нам в этом очень помогает.

– На каких принципах она работает?

– Для начала нужно сказать, что этот интеллектуальный продукт стал результатом огромной работы, которая велась долгие годы по выстраиванию всей системы управления имуществом РЖД. Любой объект имеет свой жизненный цикл: создание или приобретение объекта, его эффективное использование и в конце концов выбытие. Для управления его жизненным циклом необходимо иметь достоверные данные и практически в режиме реального времени принимать управленческие решения для эффективного использования этого имущества.

Вот для этой цели мы создали и развиваем систему СУПРИМ. Система наполнилась историческими данными, продолжает каждый день насыщаться новыми, ведь актив каждый день живет, с ним происходят различные операции. И сейчас на основе специальных нормативов в СУПРИМ уже начинают обрабатываться данные по эффективности управления теми или иными активами.

Эти нормативы были разработаны ИЭРТ, который выступил независимым технологическим экспертом и определил нормативы использования различных категорий объектов с учетом данных о его загрузке и использовании. Эти показатели мы фиксируем в системе, которая с их помощью анализирует жизненный цикл каждого объекта имущества и выдает результат – например, избыточен или достаточен объект. С учетом результатов анализа мы принимаем решение по его судьбе: дозагрузка, перепрофилирование, а если это по тем или иным причинам не получается – рекомендуем к передаче в аренду или продаже.

– Система сама переводит такие активы в непрофильные?

– Нет, конечно. Для принятия решения о признании активов непрофильными для последующей их реализации мы используем данные из системы, анализируем перспективы использования и в обязательном порядке верифицируем информацию от сотрудников непосредственно на месте. Например, если система показывает нам 0% использования по нормативу, то дальше мы уже обсуждаем, насколько актив можно задействовать в другой деятельности компании или применить иную методику оценки, а если альтернативного решения нет, то мы принимаем решение о его реализации.

– Система работает на российском ПО?

– Разумеется. Это абсолютно импортонезависимая система, разработанная при непосредственном участии РЖД, чем мы гордимся. В этом году мы планируем настроить еще б о льшую интеграцию с внешними клиентами, с учетом того что доходы от управления имуществом, которые мы приносим компании, позволяют нам развиваться и инвестировать. Сейчас мы нацелены на все то, что касается работы с личным кабинетом арендатора, с возможностью онлайн-бронирования и онлайн-просмотром объектов, с максимально быстрым форматом подачи документов, и многое другое, что позволит нам продолжать увеличивать доходы и развивать нашу основную деятельность по перевозкам пассажиров и грузов.

"У нас есть опыт, когда инвесторы, можно сказать, влюблялись в наши объекты"

– Выручка от продаж имущества за последние годы растет?

– Выручка от продаж далеко не самый объективный показатель, и в последнее время мы скорректировали свои подходы. Сейчас у нас таких, я бы сказала, простых продаж, как раньше, уже все меньше и меньше. Активы, которые мы сейчас предлагаем инвесторам, очень разноплановые, иногда уникальные. Но это, как правило, как раз те активы, которые ценности компании не добавляют и в производственной деятельности не участвуют.

Мы стараемся извлекать операционную ценность из имущества и отчуждать только то, что не усиливает компанию. Поэтому в части вот таких простых сделок мы выручку качественно не увеличиваем: в среднем такие сделки приносят порядка 1-2 млрд руб. в год. Но при этом растет спрос у участников рынка на более сложные сделки. Это и имущественный комплекс на станции Лихоборы, и Рижский вокзал, и Moscow Towers. Это как раз такие сложные сделки, которые могут дать существенный прирост к доходам компании.

– Что вы относите к простым сделкам?

– Продажа квартир, земельных участков, гаражей. Это активы, которые не требуют больших вложений со стороны потенциальных инвесторов, их часто покупают физические лица для своей деятельности. Железная дорога – это каркас страны, поэтому наши объекты, как правило, находятся в городах. Это хорошая и удобная история для жителей, планирующих обзавестись гаражом, своим жильем или другим имуществом.

– У сложных сделок в чем специфика?

– Сложные сделки, как правило, требуют привлечения больших инвестиций, в том числе на развитие территории, согласования градостроительных планов. Наши активы могут быть полезны и бизнесу, и городу, и железной дороге. Мы развиваем целые территории и стараемся вовлечь эти активы во все возможные сферы бизнеса и социальной жизни, привлечь к их развитию сторонних инвесторов. Например, есть такой термин "транспортно ориентированный девелопмент", когда в одном проекте и бизнес, и город, и транспортная корпорация совместно развивают территории и крупные имущественные комплексы. Вот такими проектами мы сейчас активно занимаемся с расчетом увеличить доходность в том числе.

Подчеркну, у нас нет задачи просто распродать все это имущество. Нам важно, чтобы все имеющееся у нас имущество приносило пользу: либо нам, либо городу, либо бизнесу. А лучше всем вместе одновременно.

– Откуда у РЖД столько непрофильных активов?

– Мы исторически богаты имуществом: из МПС в РЖД компания переходила в том числе с багажом в виде самых разных объектов движимого и недвижимого имущества. Во многом РЖД – это замкнутый цикл жизни: внутри самой корпорации делается практически все, что необходимо, для обеспечения производственной деятельности железной дороги. Поэтому у нас есть совершенно разные объекты по назначению и специализации. Я, наверное, не ошибусь, если скажу, что у нас есть практически все виды объектов имущества, существующих в Российской Федерации.

– А какой самый необычный объект имущества вы сейчас продаете?

– Тут я хотела бы снова вернуться к вопросу об изменении подхода к продажам. Когда мы занимались простыми продажами, мы просто продавали активы, понимая, что ценности они нам не приносят. Но ведь даже в таких продажах самое ценное и уникальное – это особая история этих объектов, пусть даже не самых крупных.

Например, мы продавали здание, которое называлось "Кипятильник". Это небольшое здание неподалеку от станции Александровская в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, в нем в свое время грели воду для проходящих мимо поездов.

Поэтому сейчас, предлагая тот или иной объект на продажу, мы делаем особый акцент на нашем историческом достоянии и стараемся сохранять смыслы. Разумеется, и наших инвесторов мы стараемся привлекать к сохранению истории, в том числе к реставрации объектов культурного наследия, которые у нас тоже есть. Так мы постепенно меняем мышление и переходим от простой продажи объектов имущества к приданию смыслов этим объектам.

– Инвесторы готовы к такому подходу?

– Да. У нас уже есть опыт, когда инвесторы, можно сказать, влюблялись в наши объекты и оборудовали их под себя с сохранением исторического железнодорожного наследия.

– Например?

– Например, в Москве есть прекрасное Круговое депо Николаевской железной дороги, построенное 170 лет назад по проекту архитектора Константина Тона. Мы надеемся, что в июле этот объект снова откроет свои двери, но уже как культурный хаб – "Тон-Центр". Это будет знаковый объект, который сохранил историю даже в своем новом названии.

"Рижский вокзал – это уникальный объект культурного наследия"

– В этом году РЖД планирует реализовать непрофильных активов на общую сумму не менее 8,5 млрд руб. Какие объекты планируется реализовать?

– Рижский вокзал, две наши площадки на станциях Лосиноостровская и Лихоборы. Это как раз сложные объекты, которые требуют привлечения инвестиций и развития территории. В дальнейшем они могут быть застроены общественно-деловой недвижимостью или могут использоваться для развития бизнеса потенциальных инвесторов. Но опять же, если мы говорим про тот же Рижский вокзал как объект культурного наследия, мы надеемся на сохранение его истории будущими инвесторами в рамках приспособления объекта под свои цели.

– Изначально объявление о продаже Рижского вокзала было размещено на "Авито". С чем связан выбор этой платформы?

– "Авито" уже давно вышла за рамки доски частных объявлений. Сегодня "Авито" наряду с ЦИАН – это одни из основных каналов распространения информации с большими охватами, которые пользуются в профессиональных кругах большим спросом. Конечно, у нас есть своя площадка "Недвижимость РЖД", где объекты всегда размещаются в первую очередь, и у нее есть интеграция и с "Авито", и с ЦИАН. Наша цель – обеспечить максимальный публичный охват. Поэтому чем больше инвесторов и покупателей будут знать о наших объектах, тем выгоднее мы их сможем продать.

На самом деле практически все российские компании пользуются данными площадками, а маркетинговые службы инвесторов активно бороздят все доступные ресурсы и ищут на всех площадках, где может попасться интересный объект, который нужен здесь и сейчас.

– За статистикой откликов, отзывов, комментариев следите?

– Конечно, все площадки показывают нам полную статистику: просмотры, отклики. Мы это используем в том числе для анализа эффективности своей работы, чтобы понимать, насколько мы правильно сформулировали рекламную кампанию, где нужно что-то поправить в будущем.

– Тем не менее купить Рижский вокзал пока никто не решился. Почему? Планируете проводить повторный аукцион?

– Мы его уже объявили, торги запланированы на 10 июня. Еще раз скажу, что это сложный объект, который требует инвестиций и приспособления. Мы предполагаем, что инвесторам просто нужно чуть больше времени на то, чтобы рассчитать свои финансовые модели и сформировать понимание, как этот объект использовать. Все-таки Рижский вокзал – это уникальный объект культурного наследия, который требует достаточно тщательного подхода к приобретению.

– Будут ли изменены условия аукциона?

– Нет.Условия останутся прежними: стартовая цена лота, как и прежде, составляет 4 млрд руб.

"Мы готовы развивать наши объекты как совместные проекты с инвесторами"

– В апреле этого года РЖД выставила на продажу помещения в Moscow Towers, есть ли уже первые претенденты?

– На первые торги не поступило заявок. Для лота такого масштаба это нормальная ситуация. Объект характеризуется не только размером по площади и, соответственно, по стоимости, но и технологической уникальностью. Все эти критерии делают его сложным для приобретения. Первая процедура дала нам объективную картину рыночных ожиданий, и мы используем эту информацию для принятия следующих решений.

– После покупки Moscow Towers планировалось, что туда переедет практически весь центральный аппарат РЖД, а занимаемые ранее здания будут проданы, что принесет еще больше денег, чем было потрачено на покупку небоскреба. Почему это решение изменилось?

– Снова вернусь к тому, что мы подходим к вопросу управления своим имуществом с точки зрения эффективности.С учетом всех имеющихся обстоятельств на сегодняшний день принято наиболее эффективное решение.

– Вокруг нынешнего главного здания РЖД на Басманной улице расположено очень много исторических зданий, которые наверняка заинтересовали бы инвесторов...

– Да. Новая Басманная – это наша история, и здание, в котором мы сейчас с вами находимся, мы планировали сохранить. Повторюсь, самоцели избавляться от активов у нас нет. Мы к этому подходим абсолютно разумно.

– Есть ли вероятность, что в будущем РЖД может вернуться к идее организовать единый офис в одной локации в Москве?

– Как вы правильно сказали, у нас много зданий в Москве, поэтому сейчас мы формируем единую модель управления офисными помещениями в столице, да и не только здесь.После завершения работы по формированию подхода к управлению офисами в Москве мы распространим его и на другие города, где есть управления железных дорог.

– Насколько велик интерес участников рынка к производственным площадям, расположенным вблизи железных дорог?

– В этой части у нас тоже сейчас идет процесс изменения подходов к управлению активами. Сейчас мы активно внедряем и развиваем такой подход: имущество является не только платформой для развития бизнеса инвесторов, но и ресурсом для наших основных видов деятельности – перевозки пассажиров и грузов. Мы абсолютно уверены в том, что эффективное управление имуществом позволит повысить доходы от нашей основной деятельности. Вот эту добавленную ценность мы транслируем внутри компании и за ее пределами, чтобы, используя наше имущество, мы могли повысить эффективность своих основных направлений работы.

– Можете привести примеры?

– Прорабатываем вопросы использования нашего имущества для работы с перевозкой грузов и предоставления наших площадок в аренду для развития на них смежных видов бизнеса.Это позволит нам увеличить погрузку, а партнерам – доходы своего бизнеса.

– То есть у РЖД можно не только купить имущество, но и арендовать?

– Да, у нас уже есть объекты, которые мы сдаем в аренду. Это земельные участки полосы отвода железных дорог, производственные объекты и здания, которые, как правило, непосредственно связаны с деятельностью железнодорожного транспорта – такие объекты мы передаем в аренду.

Продаем мы, как правило, те объекты, которые мы уже самостоятельно не планируем вовлекать в производственные и коммерческие процессы, а потому в них нет для нас добавленной ценности. А у бизнеса такой запрос есть. Но при этом, как я уже говорила, это далеко не всегда простая продажа: мы готовы развивать наши объекты как совместные проекты с инвесторами.

– Какие виды бизнеса востребованы в сегменте пассажирского комплекса?

– Это различные сервисы на вокзалах и крупных станциях, предоставление пассажирам качественного питания, аптеки, которые в принципе должны быть везде, организация досуга для ожидающих, в том числе с учетом красоты и уникальности наших исторических вокзалов. Это все те сервисы, которые пассажирам нужны в поездке или на вокзале. Причем какие-то услуги больше востребованы у пассажиров дальнего следования, какие-то – у пригородных пассажиров, эта специфика тоже учитывается. В этой части мы используем механизмы предоставления нашего имущества в аренду, в том числе через сетевые контракты, разрабатываем типовые стандарты соглашений с инвесторами, чтобы в любой точке страны на железной дороге можно было гарантированно получить услуги высокого качества.

– Недавно стало известно, что РЖД планирует привлечь единого гостиничного оператора для управления гостиницами на вокзалах. Расскажите подробнее об этом проекте?

– Да, это как раз первый наш крупный проект в этой сфере. Мы хотим, чтобы от Калининграда до Владивостока у всех гостиниц были примерно одинаковые условия размещения и высокий стандарт качества услуг. Мы рассчитываем на привлечение профессионального оператора, который действительно обладает глубокой экспертизой в предоставлении качественных услуг посетителям.

– В начале этого года обсуждалась продажа акций Федеральной грузовой компании (ФГК), принято ли сейчас какое-то решение?

– Продажа ФГК – это решение, которое может быть принято только правительством РФ. Такого решения у нас пока нет.